VOGELSBERG (ls). Es ging um mangelnden Wohnraum, steigende Preise und darum, dass sich Geringverdiener kaum noch Wohnungen im Vogelsberg leisten können. Was darf Wohnen kosten? Hier gibt es die Zusammenfassung der ersten „Demokratie hautnah“-Talkrunde.

Die gestellten Bauanträge und auch die erteilten sind in den letzten drei Jahren stark angestiegen, erklärte Erster Kreisbeigeordneter Jens Mischak und gab damit schon kurz nach dem Start der Talkrunde „Demokratie hautnah“, die durch die Europaunion Vogelsberg initiiert und auf OL ausgestrahlt wurde, einen ersten Hinweis auf die Situation des Vogelsberger Wohnungsmarktes.

Befeuert durch günstige Baufinanzierungen habe ma in den letzten drei Jahren einen regelrechten Bauboom erlebt. „Das lag sicher mit daran, dass die Leute durch die Pandemie nicht weg sind und die Leute die Zeit genutzt haben, sich den Traum vom Eigenheim zu erfüllen“, sagte Mischak.

Momentan gehe der Trend aber auch wieder merklich zurück – das sei die logische Konsequenz aus dem Rückgang der Zinslage. Mit Verzögerung komme das dann auch beim Kreisbauamt an. Unterdessen sei es allerdings der soziale Wohnungsbau, wo man hinterherhinke und was auch politisch immer wieder auf den Tisch komme.

„Ich sag mal so: Wir können den Bedarf erst einmal decken“, entgegnete Manfred Wolf, der Geschäftsführer der Bau- und Siedlungsgenossenschaft (BSG). Im Bestand sei die Genossenschaft mittlerweile fast bei einer Vollbelegung, lediglich vier bis fünf Wohnungen seien noch frei.

Hinkel: „Unter elf Euro pro Quadratmeter kann ich nicht vermieten“

60 bis 70 Jahre alt seien die Gebäude mittlerweile, die BSG setze auf die Modernisierung und auf eine Aufstockung statt auf Neubauten. Da sehe Wolf keinen Bedarf. Einer, der diesen Bedarf aber sehr wohl sieht, ist Projektentwickler David Hinkel, der auf einem Areal im ehemaligen BGS-Gelände, der sogenannten Goldschmiedswiese, neben einer Senioreneinrichtung weitere Mietwohnungen entwicklen und bauen möchte – allerdings nicht als Sozialwohnungen.

„Unter elf Euro pro Quadratmeter kann ich nicht vermieten“, erklärte Hinkel. Mit Blick auf die aktuelle Kalkulation sei man sogar bei 14 Euro pro Quadratmeter. „Das kann nicht sein und da müssen wir schauen, dass wir von solchen Preisen wieder runter kommen“, sagte er.

Mit Blick auf hohe Material- und Baukosten und die gestiegenen Kosten für Handwerker sei der einzige Weg die Mietpreise zu senken über die Nebenkosten, durch ein besonders energetisches Gesamtkonzept, sodass die Miete wieder für Normalverdiener im ländlichen Raum tragbar ist. Damit meinte Hinkel unter anderem eine effektive Dämmung, Lüftungsanlagen, Wärmepumpen, Solaranlagen oder aber Regenwasser-Nutzung. Solche Gebäudetechniken gehören heutzutage mit dazu, Gartenanlagen würden hingegen meist wegfallen.

Generell würde die Planung von Wohnungsneubau heutzutage anders laufen als früher – heute gehe man in die breite Masse, um das Grundstück bestmöglich auszunutzen. Auch gehe man mittlerweile ganz anders an die Planung solcher Projekte: Früher habe man es sich leisten können erst einmal zu bauen. „Wenn da zwei bis drei Wohnungen erst einmal leer standen, dann war das nicht so schlimm“, sagte Hinkel.

Heutzutage stelle man zunächst einmal nur den Baukörper an sich auf, eruiere vor Ort haargenau und analysiere dann den Bedarf. Werden eher Familienwohnungen oder Single-Wohnungen gebraucht – groß oder lieber klein? In Alsfeld habe man damit gerade erst angefangen. Klar sei aber: Günstige Mieten könne man nicht mehr anbieten.

Hohe Kosten und wenig Perspektiven

Beim Diakonischen Werk sind die hohen Kosten für Wohnraum schon längst angekommen, erklärte Leiter Fred Weißing. Das allerdings sei sehr vielschichtig, denn während die Städte meist zu höheren Preisen gut frequentiert seien, gebe es im Umland noch Wohnraum, der allerdings energetisch umgerüstet werden müsse.

„Wir merken immer mehr, dass Menschen mit wenig finanziellen Mitteln kaum noch am Wohnungsmarkt bestehen können. Sie fallen leider oft hinten runter und das macht die Begleitung dieser Menschen sehr schwierig, weil wir ihnen nur wenig Perspektiven geben können“, erklärte Weißing. Die Wohnungen, die dann auf dem Markt angeboten werden, seien oft in einem desolaten Zustand, ergänzte Andreas Wiedenhöft, der Leiter der Wohnungsnothilfe La Strada.

Über Wohnraum-Mangel, neue Konzepte und die Situation auf dem Land

Seit 30 Jahren beobachte man schon den Markt und dabei habe man festgestellt, dass die Preise deutlich gestiegen sind und selbst die desolaten Wohnungen würden immer teurer werden. Viele seien aber auf bezahlbaren Wohnraum angewiesen. Deshalb appellierte Wiedenhöft, den sozialen Wohnungsbau voranzutreiben. Wolf sah da allerdings auch die staatliche Seite gefragt: Mit einem Einkommen von 3000 Euro netto könne man sich Mieten von 1000 Euro noch leisten, Menschen mit einem Einkommen von 1800 bis 2000 Euro netto könnten das aber nicht mehr bezahlen. Neubauten müssten da aber oft ansetzen, um eine Gegenfinanzierung zu den Baukosten zu stemmen. Hier brauche es Förderprogramme.

„Die gibt es“, sagte Alsfelds Bürgermeister Stephan Paule, der als Vorsitzende der Europa Union die Moderation der Talkrunde übernommen hatte. „Das ist ein Wust an Förderprogrammen“, bemerkte auch Mischak. Da gebe es eines für den Wohnungsbau für geringere Einkommen, dann eines für Wohnungen für höhere Einkommen – und weder das eine noch das andere seien in den letzten zehn Jahren im Vogelsberg in Anspruch genommen worden.

Das habe einen konkreten Grund: Für jede geförderte Wohneinheit müsse auch die Kommune eine Stange Geld zahlen. „Das ist bei der finanziellen Lage der Städte und Kommunen nicht darstellbar, weil die gar nicht so viel bezuschussen können, dass die Förderung in Anspruch genommen werden kann“, erklärt Mischak. Zumal man nicht wisse, welche Rendite eingebracht werde. Es brauche Förderprogramme, forderte er, die auf den ländlichen Raum und die finanziellen Möglichkeiten des ländlichen Raums besser zugeschnitten seien. Man könne es, so Paule, also auf den Punkt bringen, dass die Situation kommen könne, in der keine baut, weil sich bauen bei der angespannten Lage einfach nicht lohne.

Einen Vorschlag brachte Weißing da in die Diskussion: Es wünsche sich einen Blick auf die umliegenden Dörfer. Dort nämlich stehen große Häuser auf viel Fläche, in denen oft nur noch eine Person leben würde. Da müsse darüber gesprochen werden, wie der Wohnraum möglicherweise umstrukturiert werden könne und was Leute dazu bewegen könnte. Nur noch Flächen zu versiegeln sei aus seiner Sicht der falsche Ansatz, vielmehr müssten die vorhandenen Ressourcen genutzt und die Kommune in der Fläche gestärkt werden. Er könne sich als ersten Schritt eine Erhebung des freien Wohnraums vorstellen und eine Abfrage, was die Menschen damit vor haben. Das könne möglicherweise neue Ideen eröffnen.

Nur noch wenig freier Wohnraum im Vogelsberg vorhanden

Ist aber überhaupt freier Wohnraum da? „Die Karten sind sehr ausgereizt“, sagte Mischak. Das merke man dieser Tage sehr stark bei der Suche nach Immobilien für geflüchtete Menschen. Sicherlich gebe es auf den Dörfen einige Perlen, doch die Sanierung und Modernisierung sei oft so teuer, dass meist nur finanzstarke Menschen es sich noch leisten könnten. Das habe die Pandemie gezeigt: Mehr Menschen aus den Ballungszentren, die dort entsprechend höhere Löhne verdienen, zog es aufs Land, wo die Immobilien gekauft und modernisiert wurden.

Das sei zwar gut und schön, werde aber dem sozialen Wohnungsbau nicht weiter helfen, sagte Mischak. Die letzten Zahlen aus 2018 würden zeigen, dass immer mehr Menschen nach Sozialwohnungen suchen. Waren es vorher noch 20 bis 30 Suchende, machte das 2018 einen Sprung auf 70. „Diese Nachfrage kann nur durch Investoren bedient werden“, sagte Mischak.

Auch die Klimagerechte Sanierung – und die Erreichung der Klimaziele – spiele dabei eine Rolle. Die BSG habe beispielsweise über 600 Wohnungen in über 100 Häusern. „Da muss man mal realistisch sein“, sagte Wolf. Um eine wärmetechnische Sanierung bis zum Stichtag durchzuführen, müsste die Genossenschaft jedes Jahr mehrere Häuser sanieren, dazu fehlen die Mittel. Während er zuletzt 480.000 bis 490.00 Euro für die Sanierung von zwei Wohnblocks bezahlt habe, sind die Kosten nun rund 20.000 Euro teuerer für nur einen Block. Hinzu komme, dass es mittlerweile einen großen Flächenbedarf gebe: Der Mensch brauche und wolle mehr Platz.

Gutes Wohnen trage zum Wohlbefinden bei, davor könne man nicht die Augen verschließen, sagte Weißing. Wenn die Menschen in viele Lebensbereichen nörgeln, weil sie hohe Heizkosten haben oder angestiegene Mieten, dann werde man unzufriedener und die Gesellschaft bewege sich nach rechts. „Wohnen ist ein Menschenrecht und es ist wichtig eben das zu erhalten“, sagte Weißing. Momentan aber glaubt er, dass eine Besserung auf dem Wohnmarkt perspektivisch erst einmal nicht in Sicht ist. Das sei tragisch für die Menschen.